一拨又一拨loser离场，又立刻有新手填充进来，以社区为母体的房产中介环社区蔓延寄生。这仿佛是一个永不落幕的情景剧，各家中介你方唱罢我登台，迎来送往、川流不息。

　　社区是一个江湖，房产中介是落脚的龙门客栈，买卖双方在这个驿站完成巨额交易后四散。中介有互通有无的掮客之职，又背负撺掇交易的业务重压。

　　选择进驻社区江湖的那天，就要接受或残酷出局或业绩飘红的两极结局。销售额不振，意味着悲怆退场;抢夺客户，避免不了流血和撕咬。幸运的是，大部分还活在明天的希望里。

　　【调查】

　　一个社区两千多户业主，竟有9家门店

　　“养不活恁些房产中介!”河南商报投牌君发出中介数量是否饱和的疑问后，做了5年之久的张帅(化名)不假思索地回答。

　　张帅在郑州市工人路一家房产中介上班，主要服务中原新城学府一号社区。该社区一共6栋楼，约2100户，竟驻扎有9家房产中介门店。

　　“这6栋楼，单单一个单元就有513户，但只有一半业主有房本。如果全有房本的话，就能养活这些中介。”房产中介李远(化名)说，无房本房子也能交易，只不过业务员拿不到提成，这就大大挤压了中介生存空间。

　　一拨中介门店关闭，又一拨新的中介门店随即开业。这仿佛是一个永不落幕的情景剧，各家中介轮番登场，迎来送往、川流不息。

　　李远的经历中，今年春节前后，他所在区域有三家中介退场，一家倒闭，至今店铺仍空置，一家改换了门头，另一家被收购。

　　同一时间前后，又有三家门店开业：一家于去年底开业，一家今年春季纳客，一家尚在装修中。

　　张帅印象中，房产中介门店数量有所下降，他服务的这家公司，最辉煌时开有三十多家门店，如今只剩9家门店在运转。

　　“僧多粥少”的格局下，房产中介门店不得不把辐射范围向周边社区扩散。李远所在的门店辐射半径，往北到达建设路，往南延伸至航海路，西到伏牛路，东至嵩山路。

　　这样，该门店服务的小区数量超过了100个，其中新小区有20多个，能够辐射到的业主数量过万名，“中原新城王府一号就2500户左右，观澜小区差不多有2000户，辐射到的人数上万肯定有。”

　　【选址】

　　学区布点最佳，一个择校生名额价值15万元

　　因为做的就是社区业主生意，环社区布点，就成了房产中介惯用的“套路”。不过选址也讲究“套路”。

　　多数中介认为，位置是核心因素，“做得好的大部分是因为位置好，当然和业务员水平也有关系。但是同等服务水平下，客户会优先选择地段好的门店。”

　　举例说明，郑州市工人路上有两家房产中介门店毗邻而居，分别为“达康”和“恒辉”。达康位于T字路口，两面临街，恒辉只西面临路。两家西面均临工人路和外国语小学。

　　“工人路是由南往北的单行道，客户从南边走过一眼就能瞅到两家门店，又依傍着知名小学。但是相比，达康生意要好。它刚好位于交叉口，又临着停车场出入口，把附近一栋楼吃死了。”李远分析，“事实证明，达康确实是附近十几家中生意最好的，占了四分之一到三分之一的客流量。它位置好、信息全。”

　　是否有知名学校也是中介选址时看重的因素。“学区房是一直有人买的，在行业很不理想的环境下，学区房租售一直很坚挺，因为学区房是刚需。”张帅告诉河南商报投牌君。

　　有业内人士告诉河南商报投牌君，郑州某知名学校每年有200个择校生名额，其中约100个交给附近房产中介出售，其中一家房产中介独占40多个生源名额，“去年这家中介单卖生源名额卖出去四五十个，占了将近一半的量。”

　　“买一个生源名额15万元。一个名额抵得上一辆速腾车。今年这个学校名额最便宜的在十一二万元。”上述人士称。

　　【暗斗】

　　房产中介玻璃窗被隔壁同行砸破

　　在房产中介眼中，一个社区就是一个江湖。江湖的兵荒马乱、明争暗斗，中介全看在眼里，也或多或少正经历着。同一屋檐下，甚至毗邻而居，中介因为抢夺同一客户大打出手也时有发生。

　　张帅就目睹过流血事件。2013年一天，同事看完房子带客户回店休息，隔壁门店一中介靠近与该客户攀谈。